数十年ぶりに最も包括的な住宅の手頃さに関する法案が議会を通過し、住宅建設株は数ヶ月ぶりの強いセッションを記録した。
iShares U.S. Home Construction ETF（BATS: ITB ）は水曜日に約6％上昇し、2025年7月以来の急騰となった。投資家は住宅供給の加速と大手機関投資家からの競争の軽減を目的とした政策の恩恵を受けると予想される建設会社に殺到した。
KBホーム（NYSE: KBH ）は水曜日の取引を8.78%高で終えた。ドリーム・ファインダーズ・ホームズ（NYSE: DFH ）は13.42％上昇し、ホヴナニアン・エンタープライゼス（NYSE: HOV ）は14.42％上昇した。
このセクターの大手企業もラリーに参加した。ETFの最大保有銘柄であるDRホートン（NYSE: DHI ）は10.43％上昇した。プルテグループ（NYSE: PHM ）は9.16％上昇し、レナー（NYSE: LEN ）は5.60％上昇した。
法案の実際の内容
新たに承認された21世紀住宅法は、アメリカの住宅の手頃さの危機の根本的な原因の1つである供給不足に焦点を当てている。
買い手へのインセンティブや補助金に大きく依存していたこれまでの住宅政策とは異なり、この法律は住宅建設をより簡単に、より迅速に、より安価にすることを目的としている。
投資家にとって注目すべき3つの条項がある。
1. 機関投資家による住宅購入の制限
この法案は、すでに350戸以上の一戸建て住宅を所有している機関投資家が追加の物件を購入することを禁止している。
この措置は既存の売買を強制するものではなく、賃貸用住宅団地、賃貸用住宅改修プロジェクト、賃貸から所有へのプログラム、差し押さえ、シニア住宅開発、製造住宅に対する例外規定が含まれている。
違反した場合、最大100万ドルまたは関係する物件の購入価格の3倍の民事罰が科される可能性がある。
住宅建設会社にとって、この措置は近年一戸建て住宅の買い手となっている大手投資会社からの競争を減らす可能性がある。
2. 製造住宅への大きな後押し
この法律は、製造住宅は恒久的な鉄骨シャーシの上に建てられなければならないという長年の連邦政府の要件を撤廃している。
住宅業界団体は、この変更により建設コストが1戸あたり約5,000ドルから1万ドル削減される可能性があると見積もっている。
この法案はまた、製造住宅の連邦ローン限度額を引き上げており、買い手の資金調達アクセスの拡大と低コスト住宅の需要の支援につながる可能性がある。
3. 許可と環境審査の迅速化
おそらく建設会社にとって最も重要な条項は、包括的な許可の見直しである。
この法律は、多くの住宅開発を連邦環境審査の要件から免除し、地方の承認を迅速化できる事前承認済みの住宅設計に資金を提供し、住宅生産を増やす自治体に連邦政府のインセンティブを創出している。
住宅供給の拡大に失敗した地域社会は、特定の連邦助成金の削減を受ける可能性がある。
これらの措置は、開発のタイムラインを短縮し、規制コストを削減し、全国の住宅建設を増加させることを目的としている。
投資家にとって、メッセージは明確である。建設コストの削減、承認の迅速化、住宅の買い手となる機関投資家の減少は、住宅建設会社や住宅ローン関連企業にとって潜在的に有利な状況を表している。
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超党派の勝利とトランプのサプライズ
この法案は月曜日に上院を通過し、火曜日に下院で358対32の圧倒的な票差で可決された。これは超党派の協力の表れであり、ますます稀な出来事となっている。
この法案は、上院議員のティム・スコット（共和党・サウスカロライナ州）と上院議員のエリザベス・ウォーレン（民主党・マサチューセッツ州）が共同提案したもので、住宅の手頃さをめぐって政治的スペクトルの両端にいる議員たちを結びつけた。
しかし、祝賀ムードは思わぬ障害にぶつかった。
予定されていた署名式の2時間足らず前に、ドナルド・トランプ大統領は、議会が彼の提案した有権者識別法案であるSAVEアメリカ法を可決するまで、この法案に署名しないと発表した。トランプ大統領はこの法案を国家的緊急事態と表現している。
この見出しのリスクにもかかわらず、投資家はほとんど気にしていないようだった。
憲法の下では、両院を通過した法案は、議会が会期中に大統領が署名も拒否もしなかった場合、10日以内に大統領の署名なしに法律になる可能性がある。
FRBは依然として不確定要素
この住宅法案は、厳しいマクロ経済の状況の中で提出された。
30年固定住宅ローン金利は6.5％近くにとどまっており、エネルギー価格の上昇とインフレ懸念の再燃により、ここ数週間で借入コストが上昇している。
連邦準備制度理事会（FRB）は6月の会合で金利を据え置いたが、インフレが持続的であることが判明した場合、政策立案者は追加の金融引き締めにオープンであることを示した。
この動きは通常、住宅ローン金利が低下しているときに最もパフォーマンスが良い住宅建設株にとって逆風となる。
したがって、水曜日のラリーは、金利の低下を期待したものではなく、ほぼ完全に政策の進展によって推進されたため、注目に値する。
この住宅法案は、建設株の最新の急騰を引き起こした可能性がある。ラリーがさらに拡大できるかどうかは、最終的には議会が制御できない要因、すなわち金利の方向性に依存する可能性がある。
画像はMidjourneyを通じて人工知能を使用して作成された。