채권 시장이 재채기만 해도 모든 것이 감기에 걸릴 수 있다. 최근 채권 시장을 강타한 이 ‘감기’는 주택 시장도 무사히 지나가지 못하게 했다. 7월 국내 주택 착공 건수는 급감하며, 이러한 압박이 모기지 금리를 통해 직접적으로 전달되고 있음을 보여주었다.
총 주택 착공 건수는 6월 대비 12.4% 감소한 연율 123만 9천 건을 기록하며, 로이터가 조사한 경제학자들이 예상한 135만 건에 미치지 못했다. 분양 시장의 핵심인 단독주택 착공 건수는 9.9% 감소한 80만 8천 건으로, 2022년 11월 이후 최저치를 기록했으며 전년 동기 대비 15.7% 감소했다.
이 둘의 연관성은 간단하다. 모기지 대출 기관들은 장기 국채 수익률을 기준으로 장기 고정금리 대출 금리를 책정하므로, 모기지 담보 증권이 국채와 경쟁력을 갖출 수 있다.
국채 수익률이 상승하면 30년 만기 모기지 금리도 그에 따라 상승한다. 6.67%에서 6.77%에 달하는 대출 비용은 1년여 만에 최고 수준에 근접해 있는 반면, 주택 가격은 사상 최고치에 근접해 있다.
“올해 최고 수준의 모기지 금리가 한여름 한복판에 나타나면서 계약 체결이 위축되고 있다”고 전미부동산중개업협회(NAR)의 수석 경제학자 로렌스 윤은 성명서 를 통해 밝혔다. “주택 가격이 사상 최고치를 기록하고 있어 매물로 나온 주택들이 시장에 더 오래 머물고 있다.”
개입의 한계
7월 월간 재정 적자는 4,320억 달러에 달했으며, 국가 부채는 40조 달러를 넘어섰다 . 완화되지 않는 서비스 부문 인플레이션, 높은 에너지 비용, 이란 전쟁 등이 모두 장기 금리의 하한선을 공고히 하는 데 기여했다.
30년 만기 국채 수익률이 5.3%를 넘어선 후, 스콧 베센트 재무장관은 장기 채권 매입 규모를 두 배로 늘리겠다 고 발표했다. 이 조치는 수익률을 기계적으로 낮추고 거래 여건을 개선하는 데 도움이 되었지만, 애널리스트들은 이것이 근본적인 문제를 해결하지는 못했다고 말했다.
뉴스위크에 따르면, 캐피털닷컴(Capital.com)의 수석 애널리스트인 다니엘라 하손은 “매입 조치는 시장 기능을 개선하지만, 장기 금리가 상승한 근본적인 원인인 정부의 막대한 차입, 재정적 불확실성, 지속적인 인플레이션 위험, 그리고 자본 확보를 위한 경쟁 심화 등은 해결하지 못한다”고 말했다.
질로우(Zillow)의 수석 경제학자인 카라 응은 주택 시장과의 연관성을 명확히 지적했다. 그는 “모기지 차입자들은 국채 수익률이 기계적으로 하락했지만, 그 상승의 근본적인 원인인 정부 적자, 유가 충격, AI 부채는 사라지지 않았다는 점을 명심해야 한다”고 했다.
주택 건설사들, 프로젝트 파이프라인 축소로 브레이크 밟아
건설사들은 자본을 투입하기보다는 선택권을 확보하는 방식으로 대응하고 있다. 전체 건축 허가는 5% 증가한 144만 3천 건을 기록했고, 단독주택 건축 허가는 2.5% 증가한 89만 4천 건을 기록했다. 그러나 착공 건수는 감소했다.
“건설사들은 건축 허가를 취득해 두고도 착공을 하지 않기로 결정하고 있다”고 KPMG는 밝혔다 . “금리가 1년 만에 최고치에 근접하고 비용이 상승하는 상황에서, 건축 허가는 확약이 아닌 선택권을 의미한다.”
에너지를 제외한 주택 건축 자재 가격은 전년 대비 5% 상승했으며, 이는 2022년 12월 이후 가장 빠른 연간 상승률이다. 건설사 심리 지수는 35를 기록하며 중립선인 50을 훨씬 밑돌고 있다. 인센티브는 업계의 완충 장치 역할을 하고 있다. 건설사의 63%가 인센티브를 활용했으며, 35%는 평균 6% 할인율을 적용해 가격을 인하했다.
네이션와이드(Nationwide)의 수석 경제학자 벤 에이어스(Ben Ayers)는 로이터를 통해 “모기지 금리가 하락하여 건설사들이 현재 완공된 주택이나 건설 중인 주택을 처분할 수 있게 될 때까지는, 주택 건설사들이 신규 프로젝트에 대한 대규모 투자를 주저할 것으로 예상된다”고 밝혔다.
버크셔의 가치 투자
그럼에도 불구하고, 이번 주택 건설사 인수 거래는 그렉 아벨Greg Abel)이 워런 버핏(Warren Buffett)의 뒤를 이어 버크셔 해서웨이(Berkshire Hathaway)의 수장으로 취임한 후 첫 번째 주요 거래로 역사에 기록될 것이다.
테일러 모리슨을 68억 달러에 인수한 거래 만이 주택 건설 부문에서 유일한 거래는 아니었다. 아벨은 DR 호튼(NYSE:DHI )에 대한 신규 지분 보유를 공개했으며, 레나(NYSE:LEN )에 대한 지분을 증가시켰다 . 이 두 종목은 최근 State Street S&P Homebuilders ETF(NYSE: XHB ) 보다 저조한 성과를 보였으며, 특히 레나 주가는 지난 12개월 동안 34% 이상 하락했다.
모닝스타 에 따르면, 라퍼 텡글러 인베스트먼트의 제이미 마이어스는 “분명히 그곳에 가치가 있다”고 말한 반면, 블룸버그 인텔리전스의 애널리스트 드류 리딩은 이 업계가 “정말 큰 타격을 입었다”고 말하며, 이는 결국 규모 문제라고 설명했다.
리딩은 “건설사가 규모를 갖추면 토지에 더 쉽게 접근할 수 있다”고 지적하며, 대형 건설사는 인력과 구매 할인 혜택을 확보할 수 있다고 덧붙였다. 소규모 건설사와 투자자들은 더 높은 브릿지 파이낸싱 비용과 약화되는 시장 심리에 직면해 있다.
이미지: 셔터스톡
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