도널드 트럼프 대통령의 이란과의 전쟁은 이제 지정학적 문제와 글로벌 에너지 산업을 훨씬 넘어 미국 주택 시장 까지 파장을 미치고 있다.
미국 주택 구매력의 주요 지표인 30년 고정 모기지 금리가 8월 이후 처음으로 심리적 저항선인 7%대로 다시 치솟았다고 바차트(Barchart)가 전했다 .
그리고 이번 금리 상승은 연방준비제도(Fed)가 주도한 것이 아니라, 이란 전쟁으로 인한 에너지 비용 급등이 인플레이션 급등을 부추길 것이라는 우려 속에 채권 시장 금리가 급등하면서 촉발된 것이다.
BREAKING 🚨: Housing Market
30-Year Mortgage Rate jumps back to 7% for the first time since August 🏡😱😭🫂 pic.twitter.com/Ry7IDe17tD
— Barchart (@Barchart) March 24, 2026
지정학적 갈등으로 시작된 사태가 이제 미국 주택 구매자들에게 직접적인 타격을 주고 있다. 역사적으로 7% 이상의 모기지 금리는 일반 주택 구매자의 구매력에 상당한 타격으로 여겨져 왔다.
전문 투자 리서치 기업 더 에지 그룹(The Edge Group)의 설립자 짐 오스만은 높은 모기지 금리에 대한 바차트의 게시물에 응답하며 소셜미디어 엑스(X) 게시물 에서 “금리가 이 정도로 높으면 구매력은 또 한 번 타격을 입을 것”이라고 썼다.
전미부동산중개업협회(NAR)는 2024년에 발표한 보고서 에서 2023년 평균 7% 선을 기록한 기준 모기지 금리가 “많은 사람들에게 주택 구매를 불가능하게 만들 것”이라고 전망했다.
이란에서 금리로
이러한 연쇄 반응을 더 이상 무시하기 어려워지고 있으며, 이는 이란 분쟁에서 시작되었다. 중동 지역의 긴장은 유가를 상승시켰고, 시장이 디플레이션에 안도하기 시작하던 바로 그 시점에 전 세계적으로 인플레이션 우려를 다시 불러일으켰다.
바로 여기서 상황이 달라진다.
인플레이션 기대치 상승은 미국 채권 시장에 조정을 강요했으며, 투자자들에게 위험을 보상하기 위해 수익률을 끌어올렸다. 기준 10년물 국채 수익률은 3월에 44bp 급등해 4.39%를 기록했으며, 이는 2024년 10월 이후 최대 월간 상승폭을 기록할 전망이다. 30년물 수익률은 이번 달 34bp 상승했다.
그리고 국채 수익률이 움직이면 모기지 금리를 포함한 다른 채권 시장 금리들도 지체 없이 뒤따른다. 이러한 연쇄 반응은 이란 전쟁 → 유가 충격 → 인플레이션 우려 → 국채 수익률 상승 → 모기지 금리 7% 돌파로 이어진다.
이제는 단순한 이론이 아니라 실제 차입 비용에 그대로 반영되고 있다.
주택 시장, 가장 먼저 타격 입는다
7%에 달하는 금리로 인해 주택 구매 여력이 또다시 타격을 입으면서, 주택 관련 주식들이 다시 주목받고 있다.
레나(NYSE:LEN ), DR 호튼(NYSE:DHI ), 풀티그룹(NYSE:PHM )와 같은 건설사들은 시장에서 금리에 가장 민감한 종목이다. 모기지 금리 상승은 단순히 수요를 둔화시킬 뿐만 아니라, 잠재 구매자 풀을 축소시키고 구매 시기를 늦춘다.
ETF 측면에서는 SPDR S&P 홈빌더 ETF (NYSE: XHB )와 iShares U.S. 홈 컨스트럭션 ETF (BATS: ITB ) 같은 주택 관련 ETF들이 금리 전망이 바뀌면 빠르게 움직이는 경향이 있다.
이제 채권 시장에 주도권
이것이 핵심적인 차이점이다.
모기지 금리가 오르는 이유는 통화 긴축 때문이 아니라, 채권 시장이 실시간으로 위험을 재평가하고 있기 때문이다. 이로 인해 금리 변동은 더 빠르고, 더 급격하며, 통제하기 어려워진다.
원유보다 더 큰 문제
이러한 아이러니를 간과하기는 어렵다. 에너지 문제로 시작된 일이 이제는 주택 문제로 번졌다. 석유가 촉매제였을지 모르지만, 그 여파가 실제로 미치는 곳은 모기지 금리다.
그리고 수익률이 계속 상승한다면 결코 7%에서 멈추지 않을 것이다.
이미지: 인공지능을 활용해 ChatGPT로 생성
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