Corporacion Inmobiliaria (NYSE: VTMX ) a publié ses résultats financiers du premier trimestre vendredi. La transcription de la conférence téléphonique des résultats du premier trimestre de la société vous est proposée ci-dessous.
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Résumé
Vesta Real Estate Corporation SAB de CV a annoncé de solides performances financières au premier trimestre 2026, avec un revenu locatif total en hausse de 14,4 % à 76,7 millions de dollars, en raison de nouveaux baux et d’ajustements liés à l’inflation.
La société a adopté une approche disciplinée en matière de développement en mettant l’accent sur des projets de qualité supérieure et en adéquation avec les besoins des locataires, avec le lancement de nouveaux projets à Mexico et à Tijuana.
Les taux d’occupation sont restés stables et la société prévoit une demande continue des secteurs de l’électronique et de l’infrastructure des données, avec des perspectives positives pour les futures activités de location.
La position financière de Vesta reste solide, avec 250 millions de dollars en liquidités et un faible ratio dette nette/EBITDA de 4,1 fois, ce qui permet une certaine flexibilité dans l’allocation des capitaux.
La direction a exprimé sa confiance dans la stratégie à l’horizon 2030, en mettant l’accent sur la qualité du portefeuille plutôt que sur l’échelle, et en anticipant que la dynamique favorable du marché et l’environnement des taux d’intérêt soutiendront la croissance.
Transcription intégrale
OPÉRATEUR
Mesdames et Messieurs, bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2026 de Vesta Real Estate Corporation SAB de CV. Tous les participants sont actuellement en mode écoute seule. Une séance de questions-réponses suivra les remarques préparées d’aujourd’hui et pour rappel, cet appel est enregistré. J’ai maintenant le plaisir de vous présenter votre hôte Fernanda Bettinger, responsable des relations avec les investisseurs de Vesta Real Estate Corporation SAB de CV. Je vous en prie. Bonjour à tous, et bienvenue à la revue de nos résultats de premier trimestre 2026. M’accompagnent aujourd’hui Lorenzo Dominic Vero, directeur général, et Juan Totil, directeur financier. Le communiqué de résultats détaillant nos résultats du premier trimestre 2026 a été publié hier après la clôture du marché. Il est disponible sur le site web de Vesta IR, ainsi que notre dossier complémentaire. Il est important de noter que lors de la conférence d’aujourd’hui, les remarques de la direction ainsi que les réponses à vos questions pourraient contenir des projections. Les projections portent sur des questions qui sont soumises à des risques et des incertitudes susceptibles d’entraîner une différence par rapport aux résultats réels. Pour plus d’informations sur ces facteurs de risque, veuillez consulter nos dossiers publics. Vesta n’a aucune obligation de mettre à jour les projections à l’avenir. Par ailleurs, veuillez noter que tous les chiffres ont été préparés conformément aux IFRS, qui diffèrent à certains égards significatifs des PCGR américains. Toutes les informations doivent être lues conjointement avec nos états financiers, y compris les notes qui les accompagnent, et sont exprimées en dollars américains, sauf indication contraire. Je vais maintenant passer l’appel à Lorenzo.
Lorenzo Dominic Vero (Directeur général)
Je vous remercie de vous être joints à nous aujourd’hui et pour l’intérêt que vous portez à Vesta. Le premier trimestre a marqué un fort début d’année avec un solide élan de location et une performance stable du portefeuille malgré les tensions mondiales toujours en cours. Il est important de noter que, comme le démontrent nos résultats, nous constatons non seulement une activité continue, mais également une conviction croissante de la part de nos locataires. Cela s’est traduit par de nouveaux baux et des extensions avec des clients existants, ainsi que par de nouveaux clients passionnants au cours du trimestre. Notre performance renforce la solidité de la plateforme Vesta et réaffirme notre approche pour 2026 ainsi que pour notre stratégie à l’horizon 2030, qui consiste à étendre un portefeuille bien organisé et de haute qualité pour un développement discipliné, en tirant parti de notre banque foncière privilégiée afin de répondre à la demande. Nous pensons que la création de valeur dans notre domaine est davantage stimulée par la qualité plutôt que par la taille. Bien que nous constatons une concurrence accrue pour les actifs stabilisés, la différenciation Vesta réside dans notre capacité à développer et à exploiter un portefeuille sélectif en alignement avec les meilleures pratiques mondiales et les besoins évolutifs de nos clients. Permettez-moi de souligner brièvement les principaux facteurs des résultats de Vesta. Comme je l’ai noté, l’activité de location reste solide, avec une location totale au premier trimestre atteignant environ 1,6 million de pieds carrés, dont 1 million de pieds carrés de nouveaux baux avec des sociétés de premier ordre. Le taux d’occupation total du portefeuille a atteint 89,7 % au trimestre, tandis que l’occupation stabilisée et comparable a atteint respectivement 93,4 % et 95 %, ce qui reflète la solidité et la stabilité de nos relations avec nos locataires. Au cours du trimestre, nous avons constaté une solidité dans les secteurs de l’électronique et de l’aérospatiale, ainsi que dans l’infrastructure des centres de données liés à l’IA, ce qui devient un facteur de demande de plus en plus pertinent qui bénéficiera des vents contraires structurels à long terme. Du côté du développement, notre carnet de commandes se convertit de plus en plus en construction active, avec des projets avancés sur des marchés clés. C’est une nouvelle preuve de l’amélioration de la visibilité de la demande et de la solidité de notre réserve foncière, qui devrait favoriser la stabilisation et la reprise progressive de l’occupation. Dans ce contexte, alors que l’activité de location continue de gagner en élan et que nous avons repris le développement de manière sélective, nous avons lancé deux nouveaux projets à Mexico et un à Tijuana au cours du premier trimestre, ce qui porte notre carnet de commandes total de développement à environ 1,6 million de pieds carrés. Il est important de souligner que notre approche demeure disciplinée et axée sur la demande, en donnant la priorité aux projets dans lesquels nous avons confiance sur des marchés où nous avons confiance. D’un point de vue financier, les résultats restent solides. Le revenu locatif total a augmenté à 76,7 millions de dollars tandis que les revenus locatifs ont atteint 74 millions de dollars, soit une augmentation séquentielle de 14,1 %. De plus, nous avons constaté une solidité soutenue sur nos principaux indicateurs de rentabilité, notamment le revenu net d’exploitation et l’EBITDA. Permettez-moi maintenant d’aborder l’environnement de marché au sens large, et de vous expliquer comment nous le reflétons dans notre portefeuille. Les données récentes se sont concentrées sur la vacance croissante dans certaines régions, notamment dans le nord. Cependant, ce que nous constatons se caractérise mieux comme une correction, et non comme un ralentissement structurel ou un déclin de la demande sous-jacente. Des marchés comme Tijuana reflètent une dynamique plus inégale, mais il est important de noter que cela est en grande partie dû à l’approvisionnement en matériaux de développeurs moins expérimentés. Les bâtiments prêts à l’emploi de l’infrastructure de haute qualité de Vesta continuent d’être performants, ce qui renforce notre attention sur la qualité du portefeuille. Nous tirons parti de notre force sur ce marché et avons lancé un nouveau projet à Tijuana au cours du premier trimestre. Les nouvelles constructions sur des marchés clés comme Monterrey ont diminué de manière significative d’une année sur l’autre, ce qui reflète un marché qui s’ajuste rapidement. À Mexico, les fondamentaux restent solides. Selon CBRE, le taux d’absorption brute à Mexico a atteint environ 6,7 millions de pieds carrés au cours du trimestre, avec la location en amont qui représente la majeure partie de l’activité, et plus de la moitié de la nouvelle offre ayant déjà fait l’objet d’une location en amont. Cette dynamique renforce à la fois la demande et la visibilité à venir sur ce marché. Elle nous a également conduit à lancer les deux nouveaux projets à Mexico que j’ai décrits. À Guadalajara, nous constatons une demande saine, notamment de la part des locataires liés à l’électronique et à la technologie, ce qui constitue un facteur clé de l’activité sur le marché. Au cours du trimestre, nous avons réussi à pré-louer les deux bâtiments Vesta en construction, ce qui souligne la solidité des fondamentaux sous-jacents et l’élan soutenu que nous constatons dans la région. Permettez-moi maintenant de vous expliquer comment nous mettons en œuvre notre stratégie dans cet environnement. Notre stratégie reste cohérente. Vesta croîtra grâce à un portefeuille de haute qualité, bien pensé, développé avec discipline et en adéquation avec la demande à long terme. Comme je l’ai commenté, notre attention est portée sur la qualité du portefeuille, et non sur son échelle, en veillant à ce que chaque actif réponde aux normes les plus élevées en matière d’infrastructure, d’énergie et de performance opérationnelle. Ceci est particulièrement pertinent dans l’environnement actuel. Malgré la concurrence pour les actifs stabilisés que nous observons, nous pensons qu’il existe une plus grande opportunité dans le développement sélectif, où nous pouvons créer de la valeur et nous différencier par la qualité du produit et le soutien des locataires. Avant de conclure, permettez-moi de parler brièvement de notre position de capital et de nos perspectives. Comme le discutera Juan, nous continuons à fonctionner avec un bilan solide et flexible, en adoptant une approche disciplinée en matière d’effet de levier et de liquidité, ce qui nous permet d’exécuter notre stratégie tout en naviguant dans l’incertitude. L’allocation des capitaux reste sélective, avec une attention particulière aux projets de haute qualité qui soutiennent une croissance efficace. En conclusion, nous avons une grande confiance en nos perspectives. Alors que l’incertitude à court terme persiste, les moteurs structurels sous-jacents qui soutiennent notre activité sont plus solides que jamais. L’activité des locataires continue d’être robuste, l’investissement direct étranger maintient un fort élan, et les exportations manufacturières sont à un niveau record. Parallèlement, les industries à plus grande valeur ajoutée telles que l’électronique, l’aérospatiale, les semi-conducteurs et l’infrastructure des données accélèrent la demande pour les propriétés haut de gamme de Vesta. Nous prévoyons également qu’un environnement de taux d’intérêt plus favorable, ainsi qu’une plus grande clarté autour de l’Accord États-Unis-Mexique-Canada, soutiendront l’activité dans les trimestres à venir. Permettez-moi maintenant de passer l’appel à Juan pour examiner nos résultats financiers plus en détail.
Juan Totil (Directeur financier)
Je vous remercie Lorenzo. Bonjour à tous. Permettez-moi de commencer par un bref aperçu de nos résultats du premier trimestre. Au niveau du chiffre d’affaires, nous avons enregistré un solide début d’année, avec une augmentation des revenus totaux de 14,4 % à 76,7 millions de dollars, principalement tirée par les revenus locatifs provenant de nouveaux baux et des ajustements liés à l’inflation dans nos portefeuilles. En ce qui concerne le mix de devises, 88,9 % des revenus locatifs du premier trimestre 2026 étaient libellés en dollars américains, contre 89,7 % à la même période l’année dernière. Passons à la rentabilité : le revenu net d’exploitation ajusté a augmenté de 13,4 % à 74,7 millions de dollars. Notre marge NOI ajustée a diminué de 62 points de base d’une année sur l’autre à 95,1 %, en raison des coûts d’exploitation plus élevés des propriétés. Par rapport aux revenus locatifs. Au cours du trimestre, l’EBITDA ajusté a totalisé 62,1 millions de dollars, en hausse de 12,4 % d’une année sur l’autre, tandis que la marge s’est contractée de 130 points de base à 83,9 %, principalement en raison des dépenses d’exploitation et des dépenses administratives plus élevées. Au cours du trimestre, le FFO de Vesta hors taxes courantes s’élevait à 43,1 millions de dollars, comparativement à 45,1 millions de dollars au premier trimestre 2025. La diminution était principalement due à des charges d’intérêt plus élevées au premier trimestre de l’année 2026 par rapport à la même période en 2025. Nous avons clôturé le trimestre avec un revenu avant impôts de 97,9 millions de dollars, contre 28,6 millions de dollars en 2025. Cette augmentation était principalement liée à des gains plus élevés dans la réévaluation des propriétés d’investissement, des revenus d’intérêts plus élevés et d’autres revenus plus élevés. Cela a été partiellement compensé par des charges d’intérêts plus élevées, reflétant une augmentation du solde de la dette au cours de la période, ainsi que par l’augmentation des pertes de change et d’autres dépenses. Passons à notre bilan, nous avons clôturé le trimestre avec 250 millions de dollars en liquidités et équivalents, et une dette totale de 1,2 milliard de dollars. La dette nette par rapport à l’EBITDA se situait à 4,1 fois et notre ratio prêt/valeur était de 26 %, contre 28,1 % à la fin de l’année, ce qui reflète le remboursement anticipé des 180 millions de dollars restants des facilités MetLife 3. À la fin du premier trimestre, nous n’avons aucune dette sécurisée, 100 % de notre dette étant libellée en dollars américains et 87,2 % de notre exposition au taux d’intérêt étant à taux fixe. Enfin, conformément à notre stratégie d’allocation de capital équilibrée, le 22 avril 2026, les actionnaires de Vesta ont approuvé un dividende de 74,8 millions de dollars pour l’année 2026, soit une augmentation de 7,5 % d’une année sur l’autre. Le 5 mai, nous verserons un dividende en espèces pour le premier trimestre. Cela conclut notre revue du premier trimestre 2026. Opérateur, pourriez-vous ouvrir le bal des questions ?
OPÉRATEUR
Nous allons maintenant commencer la séance de questions-réponses. Pour poser une question, appuyez sur étoile, puis sur le chiffre un de votre clavier téléphonique. Pour retirer votre question, appuyez sur étoile, puis sur un. Encore une fois, notre première question viendra de la ligne de Pierre Otrada de Citibank.
Pierre Otrada (Analyste actions chez Citibank)
Bonjour Lorenzo, Juan et Fernando. Merci pour l’appel. J’ai deux questions. La première concerne le développement des bâtiments prêts à l’emploi à Tijuana. Étant donné ce départ, pourriez-vous nous expliquer les conditions clés qui ont motivé la décision d’aller de l’avant avec ce projet dans un marché où les taux de vacance restent élevés ? Plus précisément, quels indicateurs surveillez-vous le plus attentivement lorsque vous allouez des capitaux à Tijuana ? Je précise que vous avez un taux de vacance sur ce marché qui avoisine les 16 % et un taux de vacance dans votre portefeuille qui est de 13 %. Sur quoi vous basez-vous lorsque vous démarrez un nouveau projet dans la région ? Ma deuxième question porte sur l’étendue des baux qui restent positifs à environ 9 %. J’aimerais comprendre comment on doit envisager la durabilité des baux à partir d’ici, alors que la dynamique de l’offre et de la demande continue d’évoluer dans vos marchés. Je vous remercie.
Lorenzo Dominic Vero (Directeur général)
Hola Enrico, merci beaucoup pour votre question et pour avoir pris part à cet appel. Ce trimestre a définitivement été un bon trimestre pour commencer l’année et j’aimerais souligner que comme je l’ai déjà mentionné, Vesta commencera tout doucement le développement dans certains marchés et projets. Nous avons fait de bonnes acquisitions foncières l’année dernière, et c’est pourquoi nous recommençons à développer des projets à Mexico, ainsi qu’à Tijuana, Guadalajara et Querétaro. Le projet de Tijuana est en fait une continuité de notre projet dans la mégarégion. Comme vous vous en souvenez, nous avons fait une acquisition foncière pour développer une surface adjacente afin de pouvoir lancer une deuxième phase. Nous avons procédé à des améliorations foncières l’année dernière et aujourd’hui, nous sommes heureux de pouvoir commencer le premier bâtiment de la deuxième phase. Il nous faudra pratiquement le reste de l’année pour achever la construction. La raison pour laquelle nous allons procéder à ce développement est que nous pensons avoir un bon carnet de commandes, que ce soit de la part de clients existants ou de clients potentiels qui souhaitent s’établir dans un parc industriel ultramoderne, dans un bon emplacement où ils peuvent avoir un bon accès à la main-d’œuvre, un bon accès logistique et, très important, un bon accès à l’énergie. C’est exactement ce que nous avons déjà dans notre parc à Tijuana. Je comprends qu’il existe d’autres espaces vacants sur le marché de Tijuana. Cependant, nous savons qu’aucun d’entre eux n’est aussi bien situé que le nôtre. C’est là un avantage clé. Il y a eu de nouveaux bâtiments vacants dans d’autres sous-marchés de Tijuana, notamment dans de nombreux endroits qui manquent d’énergie, d’accessibilité logistique et de main-d’œuvre. C’est pourquoi ils resteront probablement disponibles pendant une longue période, jusqu’à ce qu’ils trouvent le bon client. Il y a beaucoup, je dirais de promoteurs de l’immobilier d’entreprise inexpérimentés. C’est pourquoi nous nous sentons à l’aise avec le type de bâtiments que nous développons et nous pensons que ce projet finira par