수십 년 만에 가장 포괄적인 주택 구매력 지원 법안이 의회를 통과하면서, 주택 건설사 주가는 몇 달 만에 가장 큰 상승폭을 기록 했다.
iShares 미국 주택 건설 ETF(BATS:ITB )는 수요일 약 6.3% 급등하며 2025년 7월 이후 가장 큰 일일 상승폭을 기록했다. 이는 주택 공급을 가속화하고 대형 기관 투자자들의 경쟁을 완화하기 위한 정책의 수혜를 입을 것으로 예상되는 건설사들에 투자자들이 몰리면서 발생한 현상이다.
KB홈(NYSE:KBH )은 17.77% 급등하며 상승세를 주도했다. 드림 파인더스 홈즈(NYSE:DFH )는 14.39% 상승했고, Hovnanian Enterprises,호브내니언 엔터프라이즈(NYSE:HOV )는 12.67% 상승했다.
또한 이 업종의 주요 기업들도 이번 상승세에 동참했다. DR 호튼(NYSE: DHI ) 은 ETF에서 가장 큰 비중을 차지하며 7.34% 상승했다. 풀티그룹(NYSE: PHM ) 은 8.88% 상승했고, 레나(NYSE: LEN ) 는 6.90% 상승했다.
법안의 실제 내용
최근 승인된 ‘21세기 주택 공급 촉진법(21st Century ROAD to Housing Act)’은 미국 주택 구매 부담 위기의 근본 원인 중 하나인 ‘공급 부족’에 초점을 맞추고 있다. 구매자 인센티브나 보조금에 크게 의존했던 기존의 주택 정책과 달리, 이 법안은 주택 건설을 더 쉽고, 빠르며, 저렴하게 할 수 있도록 설계되었다.
투자자들의 관심을 끈 세 가지 조항이 있다.
1. 기관 투자자의 주택 매입 제한
이 법안은 이미 단독주택 350채 이상을 소유하고 있는 기관 투자자가 추가 부동산을 매입하는 것을 금지한다. 이러한 조치는 기존 보유 물량의 강제 매각을 요구하지 않으며, 임대용 주택 단지, 리모델링 후 임대 프로젝트, 임대 후 매입 프로그램, 압류 주택, 노인 주택 단지 및 조립식 주택에 대해서는 예외를 적용한다.
위반 시 최대 100만 달러 또는 해당 부동산 매입 가격의 3배에 달하는 민사 벌금이 부과될 수 있다.
주택 건설업체의 경우, 이 조치는 최근 몇 년간 단독주택 구매자로 부상하고 있는 대형 투자 회사들의 경쟁을 완화할 수 있을 것으로 보인다.
2. 조립식 주택에 대한 강력한 지원
이 법안은 조립식 주택을 영구적인 강철 섀시에 설치해야 한다는 오랜 연방 규정을 폐지한다. 주택 업계 단체들은 이 변경으로 인해 단위당 건설 비용이 약 5,000~10,000달러 절감될 것으로 추산하고 있다.
또한 이 법안은 조립식 주택에 대한 연방 대출 한도를 상향 조정하여, 구매자의 자금 조달 기회를 확대하고 저비용 주택에 대한 수요를 뒷받침할 것으로 보인다.
3. 허가 및 환경 심사 절차 간소화
건설업체들에게 가장 큰 영향을 미칠 조항은 아마도 포괄적인 허가 제도 개편일 것이다.
이 법안은 수많은 주거 개발 사업을 연방 환경 심사 요건에서 면제하고, 지방 당국의 승인 절차를 가속화할 수 있는 사전 승인된 주택 설계에 자금을 지원하며, 주택 공급을 늘리는 지자체에 연방 차원의 인센티브를 제공한다.
주택 공급을 확대하지 못하는 지역 사회는 특정 연방 보조금이 삭감될 수 있다.
종합해 볼 때, 이러한 조치들은 개발 기간을 단축하고, 규제 비용을 줄이며, 전국적으로 주택 건설을 늘리는 것을 목표로 한다.
투자자들에게 이 법안이 전하는 메시지는 명확하다. 건설 비용 절감, 승인 절차 가속화, 주택 경쟁을 벌이는 기관 투자자 감소는 주택 건설업체와 모기지 관련 기업들에게 잠재적으로 유리한 여건을 조성할 것이다.
양당 협력의 승리, 트럼프의 의외 반응
해당 법안은 월요일 상원을 통과한 데 이어 화요일 하원에서 358대 32라는 압도적인 표차로 가결되었으며, 이는 점점 드물어지고 있는 양당 협력의 사례다.
이 법안은 팀 스콧 상원의원(공화당, 사우스캐롤라이나주)과 엘리자베스 워런 상원의원(민주당, 매사추세츠주)이 공동 발의했으며, 주택 구입 부담 완화를 위해 정치적 스펙트럼의 양극단에 있는 의원들을 하나로 모았다.
그러나 이 축하 분위기는 예상치 못한 난관에 부딪혔다.
예정된 서명식 2시간도 채 남지 않은 시점에서 도널드 트럼프 대통령은 의회가 자신이 ‘국가 비상사태’라고 규정한 유권자 신분 확인 법안인 ‘세이브 아메리카 법안(SAVE America Act)’을 통과시킬 때까지 이 법안에 서명하지 않겠다고 발표했다.
이러한 헤드라인 리스크에도 불구하고 투자자들은 대체로 별다른 우려를 보이지 않았다.
헌법에 따르면, 양원에서 통과된 법안은 의회 회기 중 10일 이내에 대통령이 서명하거나 거부권을 행사하지 않을 경우, 대통령의 서명 없이도 법으로 발효될 수 있다.
연준은 여전히 변수
이 주택 법안은 어려운 거시경제적 여건 속에서 통과되었다.
30년 만기 모기지 금리는 여전히 6.5% 근처를 맴돌고 있으며, 최근 몇 주간 에너지 가격 상승과 재부상한 인플레이션 우려로 인해 차입 비용이 더 높아졌다. 연방준비제도(연준)는 6월 회의에서 금리를 동결했으나, 인플레이션이 지속될 경우 정책 입안자들이 추가 긴축에 열려 있음을 시사했다.
이러한 상황은 일반적으로 주택 건설사 주가에 역풍을 일으키는데, 이 주식들은 모기지 금리가 하락할 때 가장 좋은 성과를 내는 경향이 있다.
따라서 수요일의 주가 상승세는 금리 인하 기대보다는 거의 전적으로 정책적 동향에 의해 주도되었다는 점에서 눈에 띄었다.
주택 법안이 최근 주택 건설사 주가의 급등을 촉발했을 가능성이 있다. 이 상승세가 더 이어질 수 있을지는 궁극적으로 의회가 통제할 수 없는 요인, 즉 금리 방향에 달려 있을 것이다.
이미지는 Midjourney를 통해 인공지능으로 생성되었습니다.
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