A Cyrela ( CYRE3 ), uma das principais companhias do mercado imobiliário brasileiro, pode destravar valor relevante com a possível venda de parte da torre corporativa “Cyrela by Pininfarina”, localizada na região da Oscar Freire, em São Paulo, segundo relatório do Banco Safra .
O empreendimento, que está em fase final de obras e tem entrega prevista para setembro, é um edifício triplo AAA ( premium ), com cerca de 45 mil m² de área bruta locável (ABL) distribuídos em 23 andares, e já está totalmente locado.
Isso porque, segundo o Safra, o Nubank ( ROXO34 ) alugou aproximadamente 35 mil m², o equivalente a 17 pavimentos, enquanto a própria Cyrela ocupará, em princípio, a parte do restante para instalar sua nova sede administrativa.
A avaliação do banco, no entanto, é de que a proximidade da entrega do imóvel abre espaço para que a incorporadora avalie a venda da fatia locada à instituição financeira (cerca de 78% da ABL total), reduzindo sua exposição ao empreendimento e convertendo parte do projeto em caixa.
“À medida que a entrega do prédio se aproxima, aumenta a probabilidade de uma eventual venda — cenário que, até agora, vinha sendo tratado principalmente como uma opcionalidade”, escreveram os analistas.
Cabe lembrar que o Nubank divulgou, ainda em janeiro, que fará um investimento de mais de R$ 2,5 bilhões ao longo dos próximos cinco anos destinado ao aprimoramento e ao aumento de sua rede de escritórios no Brasil.
Potencial lucro
Pelas contas do Safra, considerando um aluguel médio de R$ 190 por metro quadrado e uma taxa de capitalização de saída ( exit cap rate ) de 8%, a potencial transação poderia atingir cerca de R$ 950 milhões.
O custo total do projeto é estimado em R$ 550 milhões, dos quais a maior parte já foi investida, o que resultaria, portanto, em um lucro líquido próximo de R$ 480 milhões.
Esse montante, de acordo com o relatório, representaria cerca de 27% do lucro total estimado para 2026 e aproximadamente 5% do valor de mercado da Cyrela.
Impacto para os acionistas
O banco também avalia que a estrutura de capital da companhia, com alavancagem considerada “moderada”, abriria espaço para distribuição relevante dos recursos. Ainda assim, adota uma postura conservadora e trabalha com hipótese de pagamento de 60% do possível ganho aos acionistas.
Segundo o relatório, nesse cenário-base, haveria potencial para um dividend yield (DY) extraordinário de cerca de 6,1%.
Além disso, a casa aponta que uma eventual venda poderia impulsionar uma reprecificação dos papéis CYRE3. Pelas contas do Safra, considerando retorno via proventos e re-rating de múltiplos , o impacto total estimado seria de aproximadamente 11,7%, podendo chegar a 19% em um ambiente mais otimista.
O banco mantém recomendação outperform (equivalente à compra) para Cyrela, com preço-alvo de R$ 41, o que implica potencial de valorização de cerca de 84% frente à cotação atual.